Das neue Bau- und Wohnpaket verbessert die Abschreibungsmöglichkeiten für Wohngebäude, seien sie im Betriebs- oder im Privatvermögen. Sie lassen sich künftig in den ersten drei Jahren nach Fertigstellung mit dem dreifachen AfA-Satz abschreiben. Die AfA beträgt für diesen Zeitraum demgemäß nun 4,5 % pro Jahr, wenn es Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gibt. Beachten Sie: Keine Anwendung findet hier die Halbjahres-Abschreibungsregelung. Die neue beschleunigte Abschreibung gilt für Neubauten, die zwischen dem 31. Dezember 2023 und dem 1. Januar 2027 fertiggestellt werden – und den eingangs genannten ökologischen „Gebäudestandard Bronze“ erfüllen!
Der „Gebäudestandard Bronze“ ist im „klimaaktiv Kriterienkatalog“ des Bundesministeriums für Klimaschutz festgeschrieben. Er ist jene Qualitätsstufe, die ein Wohngebäude mindestens erfüllen muss, damit der Weg zur höheren AfA frei ist. Erfüllt sein müssen laut Katalog zum Beispiel folgende Kriterien:
Jedes erfüllte Kriterium bringt Punkte. Eine detaillierte Auflistung der Anforderungen für den Bronze-Standard finden Sie in einer Anfragebeantwortung der Finanz. Unsere CONSULTATIO-Fachleute helfen Ihnen gern, wenn Sie weitere Fragen haben!
Nicht nur Neubauten profitieren von der beschleunigten Abschreibung. Auch Sanierungsmaßnahmen sind begünstigt. Deren Kosten lassen sich ab 2024 im Rahmen der Fünfzehntelabsetzung schneller geltend machen – sofern der Bund die Sanierung gemäß Umweltförderungsgesetz gefördert hat. Das betrifft vor allem ökologische Nachverdichtungen. Sie sind jetzt steuerlich attraktiver.
Die „Wohnraum- und Bauoffensive“ fördert auch die Verbesserung der Energieeffizienz von Gebäuden. Ein neuer „Ökozuschlag“ macht klimafreundliche Sanierungsmaßnahmen – zum Beispiel Dämmung der Außenwände, Fenstertausch oder Anschluss an die Fernwärme – steuerlich attraktiver. Sie lassen sich für 2024 und 2025 mit einem abzugsfähigen Zuschlag von 15 % als Betriebsausgabe oder Werbungskosten geltend machen.
Die Fristen der Liebhabereiverordnung wurden um jeweils fünf Jahre verlängert. Das kommt der Immobilienbranche zugute, die unter hohen Zinsen und steigenden Baukosten leidet. Für die „kleine Vermietung“ (z.B. Ein- und Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen) ist nun nachzuweisen, dass innerhalb von 25 Jahren ab Beginn der Vermietung bzw. innerhalb von 28 Jahre ab dem erstmaligen Anfallen von Ausgaben ein steuerlicher Totalüberschuss erzielt werden soll. Für die „große Vermietung“ (z. B. ganze Zinshäuser) beträgt die Frist jetzt 30 bzw. 33 Jahre.
Abschließend finden Sie noch einen Gesamtüberblick. Er fasst die allgemeinen Regelungen zur Abschreibung von Gebäuden im Betriebs- und Privatvermögen zusammen. Das soll eine klare Orientierung im Steuerdschungel geben.
Ihr CONSULTATIO-Team steht Ihnen wie immer mit Rat und Tat zur Seite, um maßgeschneiderte Lösungen für Sie zu finden.
| Gebäude im Betriebsvermögen | Gebäude im Privatvermögen | |
| Allgemeine Regelungen und Abschreibungssätze | Betriebsgebäude: Gebäude für Wohnzwecke überlassen: Halbjahres-Abschreibungsregelung ist anzuwenden Nachweis eines höheren Abschreibungssatzes (kürzere Nutzungsdauer), z. B. durch ein Gutachten, ist zulässig | Zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung: Halbjahres-Abschreibungsregelung ist anzuwenden Nachweis eines höheren Abschreibungssatzes (kürzere Nutzungsdauer), z. B. durch ein Gutachten, ist zulässig |
| Beschleunigte Abschreibung für Gebäude, die nach dem 30.6.2020 angeschafft worden sind | Betriebsgebäude:
der Anschaffungs- und Herstellungskosten Gebäude für Wohnzwecke überlassen:
der Anschaffungs- und Herstellungskosten Halbjahres-Abschreibungsregelung ist NICHT anzuwenden Nachweis eines höheren Abschreibungssatzes (kürzere Nutzungsdauer), z. B. durch ein Gutachten, ist zulässig Wahlrecht, ob beschleunigte Abschreibung angewendet wird: Wenn diese Anwendung findet, ist der Steuerpflichtige im 2. Jahr daran gebunden | Zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung:
der Anschaffungs- und Herstellungskosten Halbjahres-Abschreibungsregelung ist NICHT anzuwenden Nachweis eines höheren Abschreibungssatzes (kürzere Nutzungsdauer), z. B. durch ein Gutachten, ist zulässig Wahlrecht, ob beschleunigte Abschreibung angewendet wird: Wenn diese Anwendung findet, ist der Steuerpflichtige im 2. Jahr daran gebunden |
Neu für Bronze-Standard-Wohngebäude, wenn 2024 bis Ende 2026 fertiggestellt | In den ersten 3 Jahren bis zu 4,5 % der Anschaffungs- und Herstellungskosten | In den ersten 3 Jahren bis zu 4,5 % der Anschaffungs- und Herstellungskosten |
| Sonderbestimmungen | Betriebliche Gebäude in Leichtbauweise: | Gebäude, die vor 1915 errichtet wurden: |
